Bei einer vererbten Immobilie entscheidet die rechtliche Gestaltung über die nächsten Schritte. Ein Eigentumsübergang kraft Erbfolge und die Erfüllung eines Grundstücksvermächtnisses sind unterschiedliche Vorgänge.
Eigentumsübergang auf den Erben
Wird die Immobilie Bestandteil einer Erbschaft, geht sie mit dem übrigen Nachlass nach § 1922 BGB auf den oder die Erben über. Die Grundbuchlage muss anschließend berichtigt werden. Für den Nachweis der Erbfolge gilt § 35 GBO.
Mehrere Erben werden nicht ohne Weiteres zu unabhängig verfügungsberechtigten Bruchteilseigentümern. Die Immobilie gehört zunächst zum gemeinschaftlichen Nachlass. Verkauf, Nutzung, Belastung und Übernahme durch einen Miterben sind deshalb unter Berücksichtigung der Erbengemeinschaft zu regeln.
Übertragung an einen Vermächtnisnehmer
Ein Grundstücksvermächtnis verschafft regelmäßig einen Anspruch gegen den Beschwerten (§ 2174 BGB). Für den Eigentumswechsel sind grundsätzlich Auflassung und Grundbucheintragung erforderlich (§§ 873, 925 BGB). Die Auflassung kann nicht einfach durch eine entsprechende Formulierung im Testament ersetzt werden.
Die Beteiligten sollten vor der notariellen Umsetzung klären, ob Belastungen übernommen oder gelöscht werden sollen, wer Kosten trägt und welche Rechte am Grundstück bestehen. Welche Pflichten sich bereits aus dem Testament ergeben, ist durch Auslegung zu bestimmen.
Werte und Nutzung frühzeitig klären
Bei einer Immobilie in Bremen sind insbesondere Grundbuch, Darlehensverträge, Miet- oder Nutzungsverhältnisse und laufende Bewirtschaftungskosten relevant. Ein Verkehrswertgutachten kann je nach Konflikt und Anspruch erforderlich werden. Eigene Wertvorstellungen der Beteiligten sind häufig keine ausreichende Grundlage für Pflichtteil oder Ausgleich.
Eine geordnete Vereinbarung sollte auch den Zeitraum bis zur endgültigen Übertragung erfassen: Wer nutzt die Immobilie, wer zahlt laufende Kosten und wie werden Einnahmen abgerechnet?
Rechtsgrundlagen und Quellen
Redaktioneller Stand: 30. September 2026. Allgemeine Informationen; die Beurteilung des Einzelfalls setzt die Prüfung der konkreten Unterlagen voraus.